青岛短期贷款联盟

关于建设银行与淘房大湿合作开展“法拍房”按揭贷款业务的报告

淘房大湿 2019-08-24 10:04:16

此报告为淘房大湿撰写草稿删减版



 

省行领导:


2017年随着长沙房地产市场调控深入,全市房地产交易进入萎缩阶段。在房地产市场,一个细分领域“法拍房”也开始崛起。而为购买“法拍房”的个人提供按揭贷款,形成了一个持续增长的高潜力市场。

 

 

 

法拍房业务演变史

 

1998年国家成立四大资产公司,接手银行不良资产伊始。其中有一项细分领域,便是以房屋抵押形成的不良资产。但由于同年房改才启动房地产市场化,房产市场存量是极少的。这个领域一开始也是极其狭窄的,狭窄到几乎没有人可以看见,也没办法围绕此类不良资产形成新的业务创新。

 

有规模,才有市场:

1998-2017,伴随着国家经济高速发展与城市建设。房地产市场以银行贷款作为支撑,房屋存量急剧扩大,完成了20年的爆炸式增长。但是在中国经济的新常态下;实业艰难,经济滞胀。个人与企业收入增长乏力,部分人群转型失败。巨大的房贷存量与经济收入之间的矛盾开始显现,法拍房开始滋长。

 

长沙,开始:

2016年,随着经济增长下滑,银行以个人房屋为抵押的不良贷款抬头。通过法院处置回收不良贷款的法拍房开始冒头。以招商银行长沙分行为例:由于开展个贷业务时间不长,经验不足、风控能力不强、致使行内坏账飙升,2016-2017年大约处理了本行600套不良贷款的房屋拍卖。当时,所有房屋都是法院通过“联合产权交易所”“湖南公拍中心”这两家机构进行拍卖。而这两家机构主要通过与拍卖公司联合线下拓客。那时的效率是极低的,经常会导致房屋流拍、处置时间很长、甚至拍卖价不抵残值。


互联网的创新之路:

20151224日,最高院印发《最高人民法院关于加强和规范人民法院网络司法拍卖工作的意见》指出,“法院开展司法拍卖应全面推行网上拍卖方式”,从政策角度上肯定了网络司法拍卖的重要性价值。2017522日长沙中级人民法院根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《湖南省高级人民法院关于网络司法拍卖有关事项的通知》印发:长中发【201728号的通知。所有的法拍房业务脱离原来的两家指定机构。全长沙法院完成改革创新,入驻淘宝。法院直接把所有的拍卖房上架淘宝网。从此奠定了淘宝网法拍房平台的核心地位。

 

同时,法院凭借淘宝网的庞大流量支持,吸引了众多消费者关注到法拍房领域。截止2017年底,各法院共上传了拍卖房屋2200套。

在限购政策下,由于法拍房不限购,很多消费者都涌向了法拍房领域。实现了拍卖价值的最大化,再也没有发生过不抵残值的情况。

 

一路滋长与消灭库存:

2000年美国科技泡沫破裂。小布什启动房地产拯救美国经济,导致2008年的次贷危机。400+万套法拍房流向市场。而中国目前全年法拍房保有量大约为40万套。近年全球经济困难,美国要振兴,欧洲已解体,中国在滞胀。全球经济一体化的经济大周期谁也逃不离。在近年不确定的经济环境下,如果违约率激增,我们可能迎来法拍房按揭贷款业务的爆发式大增长。而长沙法拍房数量的抬头,只是本轮经济大周期下的一个前置缩影。

 

2012年,美国房地产已经完全走出危机,房价再次抬头。目前已经超过2008年次贷危机水平。雷曼兄弟倒了,两房偃旗息鼓。但是2008年抄底美国房地产市场的华尔街基金却赚的盆满钵满。雷曼为什么倒?是库存,银行的不良贷款本质上是库存。

华尔街基金有周转库存的能力,所以他赚。

 

中国的银行会因为大量吸收“法拍房”而受影响吗?不会,因为“法拍房”与二手房贷款无异,有异的只是前借款人,而购买法拍房的群体更具有社会精英属性。区别于普通人以为只有新房、二手房才是唯一的购买市场。这个群体有着更深刻的思考与洞悉。而且法拍房一旦拍到手,通常需要5-10个工作日向法院付清全款。这个群体更有经济实力。

 

建立“法拍房”按揭贷款业务,能帮助我行快速清理不良个贷。巩固我行抗风险能力。招商银行长沙分行近年的不良率在业内听来是风声鹤唳,但他们通过为购买法拍房的客户提供按揭贷款,迅速的完成了不良贷款的清收,完成了劣质客户的置换。值得我们学习。

 


 

目前市场入驻情况

长沙市场:

长沙银行:20076月入驻淘宝,目前已经收到近600人的贷款申请。

交通银行:20079月入驻淘宝,目前已经收到近300人的贷款申请。

淘宝关于长沙地区银行招商的工作已经接近尾声。名额有限,时间紧迫。后续申请的只能作为备选入驻银行,不确定何时能在平台显示、获客。(如图)

 

全国市场入驻情况:

全国法拍房市场已经开展了3年,建行在其他多家城市已经开展了法拍房业务。有了成功的先例。如下图:

建设银行厦门分行

建设银行杭州萧山支行

建设银行股份有限公司苏州分行

建设银行股份有限公司深圳景苑支行

等等。。。


 

 

市场前景

通过前期市场调研,长沙法拍房市场2016年开始进入成长期,2017年全年已经约4000套容量。

 

淘宝半年时间就上架了约1800套法拍房,成交了约1400套,平均每个月成交200套。其中有100套有贷款需求,根据实际经验的推论,也符合目前长沙银行、交通银行的贷款在线申请量。另外100套的全款购房者,我们可以通过淘宝法拍房的联盟服务商家(瑞秀资产-淘房大湿)为我们提供获客转化。瑞秀资产提供购房者拍卖咨询、委托看样、市场调查、按揭代办、过户办证、税费测算、资金过桥等全程服务,在系列服务中可以向我行推荐按揭贷款,提高我行业务量。

 

按保守估计,按目前市场情况,结合平均贷款额50/套计算。我行入驻后能做到月贷款20笔,贷款金额1000万。年贷款额1.2亿。静态指标下,有望增长3倍。随着法拍房市场的不断扩大,我行市场占有率的提高,未来有机会做到年贷款额10亿。

 

 

报告人:建设银行XY(淘房大湿)联署

 

 


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