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按揭贷款保证金能否被人民法院强制执行

樊城法院 2019-08-07 13:46:21

案例简介

A房地产公司因欠债被债权人B诉至法院,后进入执行程序。在执行中,B向法院提供线索称A公司在C银行账户有存款100万元,法院遂将该账户冻结,并将款项扣划至法院。随后,C银行向法院提出异议,称该账户系A房地产公司按揭贷款保证金账户,法院不能冻结、扣划。

一、什么叫按揭贷款保证金账户?

购房者购买房屋时,如果以按揭贷款方式支付房款,就需要将房屋抵押给银行并办理他项权证,来为贷款提供担保。但是,实践中,购房者购买的房屋多为期房。也就是说,从签订购房合同到交付房屋,中间还有很长一段时间。在这段时间内,房产证无法办理,没有房产证,就不能办理抵押权登记手续。不办理抵押权登记,就无法保障银行放贷的安全。基于此,银行会要求房地产开发商在银行开设“专用账户”,并在账户内存入一定比例的资金,为银行向购房者发放贷款提供阶段性的担保。即在购房者办理抵押权登记手续前,由开发商为购房者的房屋按揭贷款提供担保,如果购房者发生逾期还款情形,银行就有权将该账户内的资金予以扣划,以偿还贷款。该“专用账户”即为按揭贷款保证金账户。

按揭贷款保证金的性质

依照《担保法解释》第85条规定“债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金形式特定化后,移交给债权人占有作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人可以以该金钱优先受偿”。根据以上对按揭贷款保证金账户的解释,结合该法条,似乎可以认为,该保证金应为“金钱质押”。

那么从质押的角度来看,该账户应符合以下特征:

1

线上葡京娱乐场3730转移占有。即该保证金账户虽然名义在开发商名下,但开发商对该账户不能随意支取、通兑。银行应该对该账户享有实际上的控制权。

2

线上葡京娱乐场3730特定化。即开设保证金账户后,开发商必须依据事先约定的比例,以银行实际发放的贷款数额为依据,存入相应的款项。且该款项应不受开发商的控制、支配,该账户不能用于日常结算。

线上葡京娱乐场3730三、对按揭贷款保证金的执行

对金钱账户的执行包括冻结及扣划两种措施。

针对冻结措施,虽然该账户由银行控制,不用于日常结算,但是该账户内的资金从所有权上讲,仍归房地产公司所有。故法院可以对该资金予以冻结。因为,如果发生实现担保物权情况,银行仍对该资金享有优先受偿权。

线上葡京娱乐场3730针对扣划措施,如果银行提出异议,需向法院提供足够的证据。主要包括:担保合同、银行为购房者发放贷款明细、保证金账户明细。因为:担保合同可以证明双方有“金钱质押”的合议;担保物权具有从属性,只有银行确实发放给了购房者贷款即主债务有效存在,质押才有存在的依据。因此,银行必须提供为购房者发放贷款的明细,以证明主债务确实存在;保证金账户明细,可以证明该账户内的资金是否具有“转移占有”及“特定性”。即该账户内资金的增减,必须与银行发放贷款数额的增减相一致。比如,共发放贷款1000万元,担保比例10%,则该账户内的资金应该为100万元。如果超出100万元,对于超过部分,就不能视为保证金。同时,随着购房者取得房产证,办理完毕抵押权登记手续,银行的担保责任即归于解除,该账户内相应的资金就应自动转化为普通资金,法院对此就可以进行扣划。

最后的疑问:

保证金账户内的款项,究为谁在“占有”?金钱存入了银行账户,是否就意味着将金钱转移给了银行占有?(举个例子,即我们账户内的钱,是属于我们占有?抑或银行占有?)如果答案为否,那上述保证金账户内的金钱即不属于银行占有。没有转移占有,动产质权即不成立。那所谓的“金钱质押”是否有违物权法定原则? 

线上葡京娱乐场3730(以上为笔者参考相关法院的司法实践观点后的个人理解、汇总,如有错误,敬请斧正。)

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作者:焦    阳(执行局)

编辑:陶芳芳

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