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大家|三四线的房子到底要不要买?

郑州楼鉴 2019-12-03 10:18:19

今天初八,本来时间不长的年假在稀稀拉拉的鞭炮声中很快就成了脑海中的回忆,年味这个东西在我们的印象中越来越模糊了,只是感觉在一年当中的这个时候就一定要和父母在一起。


因为父母常年在外地工作,二少已经好几个春节都没有在老家过了,去年父母在工作的地方买了一套房,虽然并没有打算在这个地方定居,但是有了一个属于自己的房子总是有一种说不上的感觉。



其实二少认为,房子这东西对于很多人来说居住属性还是要大于金融属性的,不管是在一线城市还是在三四线城市的老家买房,它都能给人一种归属感,也许用这个词语形容并不准确,但是那种感觉真的很让人踏实。


今年春节,三四线城市依然迎来了返乡置业的潮流,他们从全国四面八方相约而来。到底是在老家三四线城市买房还是在像郑州这样的大城市买房呢?老家房价眼看着不断上升,郑州的又买不起,怎么办?


@aisweets



在三四线城市投资的房产,是时候卖了!



在一线、二线城市楼市几乎彻底被冰冻的今天,有意投资的房产的人,是否应该进入暂时还没有被限购影响的三四线城市的楼市?


我认为,


投资者对于三四线房产的确应该有所考虑,


但并不是像某些媒体宣传的那样,


目前是去到三四线买房的时机,


正好相反,现在是抛出三四线房产的时机。


之所以有此建议,原因在于:


大部分三四线楼市在未来都面临着资金支撑的问题。


尽管在三四线的市场空间比较大,但是风险也是与之相伴随的。


投资者如果处理不当,很可能被套进去,许多年无法翻身。



为何笔者看空三四线房产呢?


很简单,三四线的短期房价上涨,基本上是一二线限购限卖政策所带来的一种资金溢出效应。


只要未来限购限卖稍有松绑,三相四线房产将会被大量抛出,倒时的价格自然会有大幅波动。


换言之,目前的很多资金进入三四线楼市,其实是被逼无奈。


但凡一二线楼市还有投资机会,也不至于走投无路到来三四线买房。


我们先看看一线城市目前的实际情况:


根据媒体报道,今年4月,除一、二线热点城市调控再升级,至月末,共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。


在此大背景下,多个一、二线城市二手房市场成交量及成交价格环比普遍下行。


具体来看,北京二手住宅销售减少35%,上海二手房环比下跌20.56%,广州环比大幅下降60.14%。只有深圳的交易量略有提升,环比增加27%。


但是,目前深圳市已经将房贷利率上调,个别银行首套房贷达到利率的1.1倍。


一线楼市受到不遗余力的打压,限贷、限购、限卖的各种方法之下,交易量当然会下跌。



但是,在绝对的数量上,一线城市绝对不是没有发生交易。


相反,从四月的统计数据来看,越是大城市,存量房屋交易量越大。


根据中国房地产协会发布的数据,今年2至4月新增上市出售存量住宅数量,排名全国前三的城市分别是上海、广州、北京,达到了375884套、262656套、258583套。


在此排名之后,是包括了天津、深圳、南京、杭州在内的主要城市。


可以很明显的看出来,限制二手房交易,其结果是存量房的交易数量迅速提升。


限制二手房交易的目的是为了去房产库存,目前看来,这个目的很好的达到了。


根据统计局的数字,4月末全国商品房待售面积67469万平方米,比上月减少1341万平方米,全国的商品房库存量连续几个月下降,特别是三四线城市去库存速度很快。


与此同时,一线城市的存量房销售量明显高于其他城市;


这也说明,无论如何限购围堵,投资者为了保值、为了盈利,依然是想尽办法要杀进一线楼市。



至此,明眼人基本看出目前玩的地产套路了:


二手房交易在变冷,但是去库存的交易却在变热。


这一冷一热的现状构成了中国楼市新的“冰火两重天”。


之前,有不少投资者被某些媒体误导,


认为中国的楼市是一线城市和三四线城市之间的“冰火两重天”,其实不然。


真正的情况是,存量房市场和二手房市场一冷一热,二手房交易被急冻,目的是为了让资金进去存量房市场,实现去库存的目的。


换句话说,就是为房产库存寻找接盘侠。



在这个节骨眼上,杀进三四线楼市的人,基本上就等于进入了存量房市场,成为国家去库存的工具。


要知道,和一线城市不一样的是,三四线城市房价是用新销售的房为定价基础的,而在房产开发饱和的一线城市,房产定价是以二手房为基础的。


二手房的价格,才是真正经历过时间和市场考验,最后体现出的房产真实价格。


三四线城市的二手房价格,很多还低于一手房价,也就是说你买了过后马上卖房,一定是亏钱的,这样的楼市,你贸然进去不就是帮他站岗吗?


不过,现在的三四线城市似乎进入了一个的房产销售“景气时期”,成交量和价格在逐渐走高。


这让人想起了两年前的股市那一波“政策牛市”。


依靠去库存和堵死一二线的办法让资金流向三四线,就如同依靠国家队强行拉动的牛市,虽然一时间会涨得很高,但终究缺乏底部支撑,迟早要跌。


由股观房,都是玩的同一个套路。


再来看看开发商和银行在三四线城市房产的布局如何。


根据《南方周末》之前的报道,房企在今年的拿地几乎陷入疯狂:


开发商规模越大,消耗越多,就必须吃更多的地才能维持生命。


面对有限的一二线土地资源,为了维持规模不断增长,房企们不得不四处争夺土地。


恒大、碧桂园、华夏幸福、绿城、绿地等千亿房企纷纷进入三四线城市疯狂拿地。


据国家统计局网站的数据,2017年头两个月,三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显,拿地全额占比同比提升5.7个百分点。


前4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。


房地产开发企业房屋施工面积654054万平方米,同比增长3.1%。


对于地产商而言,三四线是个很大的概念。


在几个直辖市,以及一系列的省会城市之外,全国有超过两百七十个以上的城市都属于所谓广义上的三四线以及以下城市。


这些地方的情况其实差别很大。


在众多的城市当中,地产开发商怎样拿地都是有精心挑选过的,即使是所谓的三四线城市,也是遵循了一二线城市开发的规律。


未来增值预期强、比较优质的地块会被资本雄厚的地产商拿到,与此相对,一些增值有限、存在各种问题的地块因为较便宜,会被资本量小的小开发商获得。


这两类不同城市的房地产,未来的走向也会呈现严重的两极分化。


这些新开发的土地和楼盘,实际上是在三四线地区不断增加房屋库存。


这其实是与目前国家“去库存”的房市宏观政策相抵触的。


一方面要去库存,另一方面房企却同时在三四线城市拼命增加库存。


这就有点像是海面上一艘船破了个窟窿,海水浸入船舱。


去库存等于是用水桶往外舀水。


然而房企现在所做的事情等于是不断在船底打洞,让船沉得更快。


这显然是一个疯狂的游戏。


面对不断增多的新楼盘,必需要找足够多的购房者来去库存,这又不得不依靠房贷的扩张。


中国人民银行12日发布的数据显示,4月全国人民币贷款增加1.1万亿元,同比多增5422亿元。其中,房贷增加了4441亿元,占据新增贷款的大部分。



很显然,在一二线限贷、限购、限卖的同时,三四线城市并没有严格执行这些政策;


相反,地产商在拼命的卖卖卖,银行在推行远比一二线城市宽松的房贷标准,吸引购房者购买。


这明显就是做的一个房产局。


此刻入局,不是说你一定亏钱,但是风险已经相当的高。


毕竟,一二线的地产泡沫还算是“刚性泡沫”,但三四线城市的泡沫,显然不是刚性的。


因此,趁现在还能转手,就尽量把这些地方的房产卖掉吧。


能跑得掉的,都是成功者。


@彩椒商学院


一个朋友的经历,供参考:


在常州工作好几年,有一套90多平米的住房,无商贷。要论房子的地段、设置以及周边环境,这套房产性价比还是挺高的。过年的时候,当有亲戚劝说我父母继续在常州购置一套更大的住房时,我的态度却是反对的。


对于现在买房子这件事情,我持有以下态度,当然仅是我个人操作意见,大家随意批判:


1、刚需购房分两种情况:


其一,家庭负担得起首付以及房贷,建议买。不然小两口结婚,没有地方住,过一两年怀孕生孩子,也没法子照顾老婆孩子。


其二,家庭负担不了,且会严重影响生活质量,那么接受现实,先努力工作,涨工资,然后思考后续出路。租到一家合适的房子,也是件性价比高的事情。


2、投资购房分两种情况:


其一,在一线或者准一线城市中工作,要么这些城市发展潜力巨大,类似于国家政策逐步倾斜的中西部大城市,要么就是与国际无缝对接,类似北上广的都市,在黄金地段买房子,依然是一个不错的投资,有资金能力的人可以考虑。


其二,三四线城市,投资购房的价值已经不大了,供给大于需求,产能严重过剩的局面已成定局。现在买房子,租也未必租的出去,卖也未必卖到高价,何苦拿着一大笔银子放在房子上,无法变现,也无法流通。反正对于我而言, 买第二套房子的性价比实在不高。


我自己算过一笔账:


1、如果我把手头所有的钱(假设100万)都拿来买套房子(所有手续、装修费用都涵盖其中),按照我家小区周边的租房报价,90平米的房子整套出租2500元,一年收益3万元,等同于100万的投资有3个点的收益。除此之外就要看天吃饭,指望常州的房产能够暴涨,这样的局面几乎不可能。


这几年常州核心区域的房价一直在原地踏步,而周边商业设施不够全备的地段都在跌。很有可能10年之后,整套房子的市值不过增加了20%,年化收益率勉强2%,算上每年收租金的钱,每年5%的收益率而已。说实话,面对5%左右的收益率,我为何不去买股票或者定投指数基金呢。


10年一个牛熊轮回下来,至少也会有100%的涨幅了。更何况,买房子还要承担另一种可能性,10年后,三四线城市过剩严重,房价甚至跌去了20%,我该哭还是笑?


2、如果我把手中的钱对半分,50万做证券投资,50万做房子首付,再从银行贷款出50万。看起来拿着是赚了,一边可以炒股,一边可以当包租婆。可是这个包租婆根本当得不开心:50万商贷(20年还款期)的每月还款就是3200多元,比每月2500元的房租还要贵,典型的资不抵债嘛。10年后,如果我想卖房子,还要掂量下出手的房子到底是赚还是亏。而且就算是赚了,也很难达到每年8%-10%的收益率吗?


3、如果我把手中的100万全部拿来理财投资,搭配一个合理的资产配置,每年有8%的收益率足以,既不用去为了租房子,整装修,招租户,还要隔三差五去维修。劳动成本没有了,操心成本也没有了。投资房产,某种意义上就是寻求接盘侠,谁能以高价买走你手上房子,你就等于赚了,买不走,那么就是个典型的有价无市。


对了,还有一个案例:


一个在三四线城市(葫芦岛)的先生手中有两套房产,不知道到底应该是出租吃租金,还是干脆卖掉拿着现金做投资。经过核算和分析,他就发现在小城市生存,手中握有多套房产,并不是一件合算的事情——


租售比极度失衡,租金收益甚至都赶不上货币基金的收益,在未来房产脱手的时候还要承担房价可能下跌的危险。


@楼市奇谈


眼下聊房地产就不可能不聊到三四线城市,这是因为在全国都“紧绷”的状态下还只有这里在呈现不同模样——市场一如既往地火热,新推盘刚上来就被秒的现象也不是个例。


从房产平台上随便查一下,你会发现,很多三四线城市的房价都升了50%以上,甚至翻番,妥妥的进入“万元俱乐部”,甚至“2万元俱乐部”。不禁让人感叹,以前我们总说北上广深的房价你高攀不起,没想到不到一年没见家乡的房子你也高攀不起了。


因此每当我说市场环境趋好的时候,总是有人拿三四线城市的光景进行反驳,往往这个时候我都无言以对。“无言以对”的最大原因是,这个话题已经讨论了太多次了,不想再过度重复。



昨天在【90度地产】看到一篇三四线城市的大数据分析,没想到数据会这么丰富、详细,所以想和大家再从头分析一下三四线的情况,以讨论学习。


有多火?每卖4套房子就有三套是在三四线城市成交的!


首先了解一下三四线城市今年在整个房地产市场中的地位,这个还是非常出乎我的意料的,知道三四线火爆,没想到在整个市场份额中占比如此之高:


克而瑞研究中心的数据显示,今年上半年,一二线城市销售比重下降10个百分点,只占25%,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。也就是说,今年上半年全国每卖出四套房子,就有三套是在三四线城市成交的。


这也就不难解释为什么深扎在三四线城市的碧桂园上半年能一举夺魁了,这份嘉奖完全是三四线城市对他们的殷勤付出的奖励。


哪些地方火了?


图片来自90度地产


通过大数据不难看出,最火的十个三四线城市特点鲜明,他们无一例外不是中国最重要的三个经济圈层中的一员:长三角(4个)、珠三角(3个)、京津冀(2个)。为什么是这些地方,笔者之前也已经说过了,原因有两个:


首先,所处的地理位置在一二线城市的周边,今年以来,在一二线城市强调整的背景下,这些城市毫无疑问的承接了大量的外溢资金和人口红利,再加上环绕一二线城市的地理位置优势,这些地区很好地借助大城市的优质医疗、教育等资源吸引了大批底层人群在此扎根,比如在燕郊、廊坊等地买房,在北京工作;


其次,当地经济发达,人口众多,本地具有较强的购买力,无论是自住和投资置业需求都非常强大,比如泉州和昆山;


第三,三四线城市目前正浩浩荡荡地进行棚户区改造,货币化安置(只给钱不给房)催生了大批的农民工进城买房,需求极大。


在三四线置业的人群到底来自哪里?


图片来自90度地产


笔者在之前的很多文中说过,三四线的购房者中不乏外来的投资炒房者,他们在一二线调控抑制下资金无处安放,退而求其次选择三四线城市,也说过三四线房价的推高和他们不无关系。


甚至也劝说过,三四线是甜蜜的陷阱,这里的基本面不足以支撑房价长久发展下去。这次数据给出了实情,还算是比较吻合的,从数据看,三四线本地购房人群占比最大54.10%,这是上述第三种因素催生下的购买人群,他们是确确实实的刚性需求购房者,买房完全是为了自住,这部分房产90%以上都不会再出现在市场上。



而一二线外来购房人群合计占比多达44%,毫无疑问,这些人买房不是为了居住的,他们往往都名下已经有至少2套住房,在三四线城市买房纯粹是手中的资金无处可去,而同时在一二线城市或者没有名额、或者资金不足才选择在三四线城市买房,我们并不能说他们全部都是炒房者,但是至少其中绝大多数是有靠买房赚钱的心理的。


三四线城市还能坚持多久?这里的房子还能买吗?


通过上述几个方面的分析,想必很多人对于自己家乡房产的情况已经非常清晰了,无可争议的三四线城市确实存在大量的投资者的身影,但是也不得不承认更多的人买房是为了居住,三四线城市能火起来的另一个关键因素是这里政策整体宽松,所以也给很多投资者以机会,但是从国庆前的一波调控升级来看,政策的调整范围已经有向三四线城市偏移的倾向,所以一旦政策来临,相信三四线城市又会是另一种景象。


除此之外,另一个不得不提的现象是,虽然上述的十个三四线城市今年以来率创新高,给投资者和刚需们带来了巨大的财富增收,但是不可忽视的现实是这里火起来的也只是新房市场,二手房市场的成交量却极为尴尬,有些中介甚至面临关店的地步。更多的投资者的处境也是非常尴尬:房子升值却很难以预期的价钱出售,就算是降价也十分难觅接盘者。



另外,三四线最大的特点就是人口净流出,这个问题虽然在近年来有所改善,但大环境依然如此,一二线资源、产业更加完善,对三四线的虹吸效应依然存在。房地产发展的大逻辑一直都是长期看人口、中期看土地、短期看金融,可想而知未来的三四线城市还有多少愉快的时光呢?


最后要说的是眼下支撑三四线崛起的最大因素——棚户区改造,虽然全国很多城市依然在如火如荼的进行中,但是不得不承认棚户区改造已经到了收尾阶段,最后一批也将在2019年完成,通过上述的数据不能发现棚户区改造刺激的购房需求高达一半以上,所以可以预见的是棚户区改造一旦完成三四线的购买力将呈直线下降,这对于很多扎根三四线的开发商和投资者来说都不是好消息。



不可忽视的重要一环是,三四线的房子虽然卖得很快,但是空置率也在逐年增高。经济学家任泽平说过“中国房地产空置率比较高,积压严重,三四线比一二线更严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关。”


三四线城市的房子虽然充斥着大量的投资身影,但是对于刚需自住来说,买房的意义有多重要已经不需要再多赘述,但是从经济发展的角度上,自从2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位被写入国家文件,从而正式被确认了权威地位以来,房地产和经济这对孪生兄弟就不曾分离。


所以期待房价有大幅度下跌,寻求在“低位上车”恐怕也不现实,尤其是眼下诸多信息显示未来很长一段时间房地产都将是以“稳”为主,趋势已经非常明显,大升不可能,小幅度上升还是可以的,所以刚需者还是要早作打算。


@去茶吃了


三四线城市也在日益发展,那我们应不应该进行投资买房呢?


有数据显示,从2022年左右开始,中国人口开始小幅下降,并且每年下降的人口数量会逐渐增加。到2030每年减少的人口数量将超过500万。到2040年每年减少人口数量达到1000万左右,并且这种人口大幅下降的状况会持续40年左右。


如此长时间大幅度的人口减少,就算是一二线城市的房价,也只能维持几年的好光景,更何况是三四线城市。


不仅如此,到2020年后,适婚人口也会大量减少,中国房地产的刚需,会比现在减少达到三分之一左右,城镇化速率会大幅下降,所以大城市的商品房需求也会明显减弱,这就意味着一二线城市房价很有可能下降。那么,三四线城市的房价更不会上涨了,所以从这方面讲投资价值不大。



目前,部分三四线城市的暴涨只是因为受一二线城市的限购政策和本地少数人的棚改拆迁政策的影响。


但是,三四线城市的经济基础薄弱,城镇化接近尾声,接下来是大城市化,即人口、资金、产业进一步向大城市集聚,所以,大量的三四线城市将进一步萧条。因此,从中长期来看,非都市圈内的三四线城市,房价的趋势是“滞中趋跌”。


从这两个度考虑,在没有人口大量流入及产业支撑的三四线城市不建议买房。



@我将与你同行


这个问题比较难回答。投资的目的是为了回报,投资房产不同于投资其它商品,房产投资有短期的3至5年,或者5至10年的,有的更长期的。能不能投资,要具体分析,相对来说,三四线城市风险较大。要不要投主要参考这几个方面:


1,这个城市的定位和发展趋势。如果短投资,一定要参考当地的人口流入,城市发展空间,消费支出收入和房价。如果城市前景好,人口流入比较大,又容易出手可以考虑。


2,这个城市的地理位置得天独厚,比如在人口稠密地段,或者优质学校地段,再就是在大型商业中心或者城市活力中心。


3,低于当地市场价或者现阶段被低估的消费地区。如果这个地区的消费市场被低估了,如前一段时间的长沙市或者被控制严格的重庆地区,这样的地区一旦放开,价格会快速上升。


4,长期投资的话,如果出租回报率可观的话也可以投资。比如在一个大的厂区附近出租给高层白领,或者在风景秀丽的地区出租给游客之类。


5,中国首富的一句话,如果作为投资,只要有足够的回报和一定的资金,三四线城市也是可以考虑的,相比一二线城市,它投入少,回报不一定少。这个要看你投资的地方。总之,房产投资一定要地段作为首选,而不是几线城市。


@诸葛找房


从现在种种大数据显示一二线城市的房子和去年相比已明显冷静很多,在统计的70个大中城市中一二线城市无论是成交量还是价格都同比回落,随着各类措施越来越完善一二线房产市场越来越理性,尽管如此小编依然看好一二线城市房子的未来。



一二线城市的自身属性和人口净流决定了人们对房子的需求,随着投资购房者逐渐减少,住宅供地不断增多,例如北京计划今年提供住宅供地1200公顷,广州、上海、深圳也都如此,未来一二线城市的房产市场环境会越来越好,吸引更多人才,但三四线城市的房子却恰恰相反。


现在三四线城市汇聚了大批投资客和开发商,让原本冷静的城市变的异常火热,而这种火热到底能持续多久?为何说投资客是在自寻死路,这三个方面早已透露端倪。



1、三四线城市居民对房子的需求是什么比例,举一个简单的例子,原来是1:5,一个人就要面对5套房,房多但人少,不要说这个比喻扩张,很多三四线本地的居民手里都可能有两三套房,这还可能说少了。


本月初发布的一份报告显示:2016年全国人均住宅面积40.8平方米,城镇居民人均住宅面积36.6平方米,农村居民45.8平方米,要知道根据国际经验一个地方人均住宅面积达到33平米说明这里的房子已经开始过剩了,这直接表明中国人根本不缺房子。



2、一二线城市这种情况出现的较少,三四线城市较为常见,很多购房者都反映过这种情况,买房时一堆人抢,抢都抢不到,等到入住后一栋楼就几户人家,一到晚上整个小区只有零星灯光,黑压压一片,入住率低的吓人,开发商盖了这么多房子有什么用?投资购房者尽管囤积了这么多套房子又有什么用?只会造成普通购房者的的压力。


现在有些三西线的房子已突破万元大关,当地人看到这样价格,谁还敢出手,用3、4千的工资支付近万的月供,谁傻谁出手呀?所以投资客的房子卖给谁?


3、当初随着一二线城市变化周边三西线城市也“水涨船高”,发生质的飞跃,可现在如何?像燕郊的房子从三月的2.9每平到6月的2.1每平,房子一个月都没卖出一套!还有固安、唐山、合肥等等,现在一二线城市都在冷静了,三四线城市的火热还能持续多久呢?



看到利益后不计较后果疯狂购买,随着时间推移,投资客就会发现这是自己搭建的“甜蜜陷阱”,一碰就会掉下去,而这个时间段苦了的只有三四线有购房需求的人,但现在真的不用自己吓自己,现在接手投资客买房,只会让投资客背的高额月供转移到你身上!


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