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限购+摇号后转投公寓市场,这种想法“有些危险”

地产人智库 2019-11-24 06:11:45


白领、金领的轻奢聚集地?
超高投资回报率?
公寓产品这潭水相当深!


自成都市出台“史上最严限购令”以来,不限购的商业公寓在2017年上半年呈现“井喷”态势。然而,4月21日,成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会四单位联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》对公寓市场进一步优化和调整,对刚刚火热的公寓市场造成了一定的影响。


但随后的摇号购房政策再次加大了住宅产品购买的难度,大幅增长的房价使得刚需一族的购房款难以支撑,公寓产品及二手公寓再度成为看似性价比超高的产品



据中成房业提供的数据显示,从今年2季度开始,成都主城区公寓产品成交情况及销售均价都出现明显上涨并且这种势头在第3季度得到持续,3季度公寓成交面积约51.51万㎡。其中,SOHO产品占42.35万㎡,LOFT产品占9.16万㎡,分别同比上涨26.64%和1.68%。



对于在这个阶段选择或准备入手商业公寓的购房者来说,相信不少是无奈之举。


其中刚需客群与投资型客户并存,刚需客群在经历房价飞速增长、摇号买房后,已经近乎进入“谈房色变”的过度敏感阶段;而投资者在看到市场飞速增长之后,也按捺不住蠢蠢欲动的心理,伺机等待着在真正的“高点”来临之前作出“明智”的投资;后悔2017年之前没有投资地产的人们,更不想再度错过机会。


 1、投资回报篇 
 

投资公寓不如余额宝?真实情况并非危言耸听


目前成都市各区域公寓类产品价格与品相参差不齐,出租价格也存在很大差距。判断一个公寓产品最重要的条件便是区位地段。因此,我们选取高新区热门商圈地段,某去年热销的公寓产品为例进行投资回报计算。



大源商圈核心区位选取37㎡公寓项目,售价62万,我们选取同区位近似户型租金较高的一套公寓,月租金为2000元。

 

我们简单计算投资此公寓的年化收益率:


2000*12/620000*100%=3.87%


请看下图:



(支付宝今日7日年化收益率均高于4%)


当然,仅仅是简单的短期年化收益率的比较是较为片面的,因为房地产投资毕竟是长线投资,无论项目销售人员还是购房者本身都会考虑到未来收益的增长。

 

诸如:今年房租2000元,过两年也许就涨到3000元了?


这套房子今年62万,过几年我把它卖掉。照着现在涨价的趋势,至少能卖80万吧,甚至心理暗想,万一能卖100万呢,岂不是赚大了。房租只是抵掉我的月供而已,根本没有在意啊。



 2、交易成交篇 

几年后出售,你真的能大赚吗?


 

62万的公寓涨到75万,真实能赚多少?


(数据来源:正合研究院)


据近五年的数据来看,公寓产品的价格并未有太大的浮动,相比常规住宅产品的涨幅差之甚远,限购之后的涨幅确实是比较快的,但仍然远远楼后常规住宅产品。目前国家政策大力调控房地产市场价格,不出意外的话稳定的小幅增长仍是今后中长期的大趋势,持续火爆的楼市只会出现在个别热门区域。

 

即便你所选购的公寓在接下来的几年中,价格涨幅较快,那么别忘了,商用公寓在交易时存在非常高的交易税。


接下来,商用公寓的交易税,了解一下。

 

商用公寓的交易需要更加昂贵的交易成本,这一点也许是你从未想到的。

 

公寓产品与住宅产品不同,在进行交易的时候成本是相当高的,通常在交易时有两种算法,可以选择其中较低的一种。

 

  A:全额征税法

  增值税5.6% +土地增值税5% +印花税0.05%*2 +个人所得税1% +契税3%

  合计14.7%


B:差额增税法

增值税(现额-原值)*5.6%+土地增值税[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项(如有)] ×30%+印花税(现值×0.05%×2)+个人所得税(现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税)×20%+契税:现值×3%


如此繁琐的公式在此您可以忽略掉,智库君以上文中的62万的公寓为例,若当您在出售时单价已经从现在的1.6万/㎡涨至2万/㎡,总价已经从62万涨至约75万,交易时所需成本如下:

 A全额征税法:总价 * 14.7%=75*14.7%=11.025万



B差额征税法(计算方法较为复杂,在此只给你结果):

增值税0.728万+土地增值税1.4475万+印花税1.075万+个人所得税1.9155万+契税3万=8.166万

即便选择按照费用较低的差额增值税法计算,这套62万的公寓,在增值到75万的价格时出售,需要交约8万元的交易税,所以实际上真实的利润只有75万-62万-8万=5万


我相信从我们走进公寓售楼部了解项目的第一秒到最后完成购房的整个过程中,没有人会提醒你关于商用公寓交易税这件事。

所以,即便在公寓产品增值良好的情况下,除去高额的交易税费,你赚的钱其实微乎其微。

 3、刚需自住过渡转投资篇 
 


当然,说了这么多,将目光投向公寓项目的购房者中,最无辜的还是刚需客群。


原本准备了30万准备买一套小刚需的人们,一夜之间发现第八绕城外的房价都已经翻了一番,但刚需的需求依然存在。大家都很清楚一个事实,房价在短期内应该不会下降,只是涨多涨少的问题。


那么按照这个思路,很明显的结果是,今天我买不起房=短期内我都买不起,无奈又不愿过租房漂泊的日子,丈母娘凶悍的眼神和女友温柔的目光让人进退两难,此时该如何是好? 



打开电脑,一遍一遍的刷着成都市各大地产信息平台,你会发现有一种房子叫做公寓,虽然只有40年的产权,虽然要交50%的首付款,但面积小总价低啊!至少那也是套房子不是,哪怕只有一室一厅不到30㎡的使用面积,但这只是暂时的,毕竟钱是慢慢挣的。


对于广阔天空,大有作为的年轻人来说,未来的机会还是很多的。何不先力所能力的买一套公寓过渡一下,今后再卖出去呢,想到这里感觉世界一下子又充满了希望。

 


然而,对于刚需购买公寓自住,确实是一个暂时性解决问题的方案,虽然公寓的贷款利率很高(商业贷款利率基础上浮30%,接近6.37%),大多数采光很差,真的就像住酒店一样,4梯20户,6梯26户的梯户比,商用水电,不通燃气等等影响人居住体验感的元素在其中,但那也是个家不是。



但是,开发商会将公寓产品打造成白领、金领居住的天堂。轻奢、文艺是他们的代名词,高端时尚是不可或缺的元素,在心里上能给予购房者很大的安慰,于是乎,一咬牙一跺脚,还是买了吧。

 

在此,智库君还是要良言相劝,如果不是急性刚需,在购买之前还需冷静考虑。购买公寓产品虽然能够成为在经济能力有限的情况下解决住房问题的一个选择,但刚需过渡转投资的想法是比较危险的!



因为,几年之后,当你想转手出售的公寓的时候,你真的能顺利及时的卖出去吗?

 

智库君这样说绝对不是危言耸听。

 

首先,成都市的公寓项目存量依然很大:


截止2017年4月末,大成都范围内公寓类产品备案数据已经超过350万平方米的存量,存量前三名的区域是新都区346350.05平方米、金牛区282393.16平方米以及龙泉驿区249135.84平方米。

(数据来源:房观察)

 

可以看出,尽管过去的一年中市场火爆,但整个大成都范围内,公寓产品存量十分巨大。那么,在今后的市场变平稳之后,去库存的压力将更加严峻。于是,非常可能出现的情况是,几年之后,当你准备将公寓出售的时候,你会发现虽然价格涨了但并不是那么容易卖出去,由于巨大的库存和公寓本身的产品属性导致市场上在售的二手房产品过于拥挤,于是很容易形成有价无市的情况。

 

并且成都市响应国家号召正在大力推行长租公寓、人才公寓等新产品,为刚需客群提供更多的选择和居住九州现金网贴吧。当几年后这类产品成熟面向市场之后,公寓产品因其自身特殊的产品属性将变得更加尴尬,所以若不是急刚需的用户,打算购买公寓产品之时可以稍作观望,三思后行。


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