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“三价合一”究竟是个什么鬼??

粤港澳大湾区前线房产资讯 2020-01-07 07:31:46

九州现金网贴吧首先三价合一是什么呢?


九州现金网贴吧所谓的“三价合一”指的是二手房交易中涉及的成交价丶贷款评估价丶国土局计税价,三个价格将不在各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。


九州现金网贴吧换句话说,就是银行贷款的成交价要和国土局的计税价一致。


以下附“三价合一”政策操作细则(银行版)全文:

一、商业银行查询新建商品房和二手房买卖合同流程

商业银行在办理数字证书且授权后,登录到【商业银行】-【查询产权和合同】界面输入不动产权证书号、买受人名称或证件号码、查询人手机号以及手机短信验证码查询相匹配的一手房现售和二手房买卖合同示范文本。同时,针对二手房买卖合同,系统还提供了设置历史遗留件、合同锁定、合同解除锁定以及设置担保债权数额相关功能,各功能的业务规则如下:

九州现金网贴吧1、合同状态为已收文或者转移登记,则只可以查看合同范本以及设置历史遗留件。

2、合同状态为待办的,则可以查看并锁定合同、解除合同锁定、设置历史遗留件以及设置担保债权数额。

九州现金网贴吧3、合同解除锁定本着谁锁谁解的原则。合同被锁定后,其他人不可以二次锁定合同,必须由锁定人解锁之后,其他人才可以再次锁定合同。

4、设置的担保债权数额,不得高出网签备案价。若高于网签备案价,在抵押登记环节,不动产权登记中心将予以退件。

九州现金网贴吧5、合同解锁以及设置担保债权数额在合同进行转移登记递文后不可以操作。

具体流程如下图所示:

注:本次三价合一政策,适用于所有类型房屋交易贷款业务,不局限于住房。

二、新老划断执行中注意事项

(一)适用旧政策须提供的证明材料要求

九州现金网贴吧1、印发日前(含)贷款受理行已查询人民银行征信记录。

九州现金网贴吧2、印发日前(含)买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金)的银行转账支付凭证(POS刷卡单、购房转账单等,收款人需为卖方)。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款(不含现金支付)的协议书。

(二)抵押登记环节注意事项

政策实施后,对于历史遗留件,商业银行应在房地产信息系统里报备,对已报备历史遗留件的,不动产权登记中心在抵押环节不再审核证明材料。若商业银行未点击历史遗留件按钮,但又确属历史遗留件,自政策印发之日起,在抵押登记环节,商业银行应补充提供证明材料原件、复印件至登记中心,登记中心将现场核验并留存复印件。

01

大消息传来

九州现金网贴吧据媒体披露,东莞有银行将首套房利率上浮至40%,并推行“三价合一”政策。

九州现金网贴吧具体情况如下:东莞光大银行房贷利率首套上浮40%,广发银行上浮30%。商务公寓上浮35%。按揭贷款放款时间3个月至半年。最重要的是,二手房按揭已经基本停贷了。已经递件的,严格按三价合一标准放贷。

而另据南方都市报爆料,佛山、惠州个别银行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建设为国家中心城市的西安,也有类似举动。


从去年开始,全国几十个城市已经掀起了一轮利率上浮。

上个月,北京、武汉、深圳、杭州等城市掀起了第二轮利率上浮,部分银行已经将首套房贷款利率上浮至20%,甚至25%,二套房上浮至30%。

20%这个力度,按说已经是非常大了。如果按照武汉目前二手房近两万的均价来计算,购买一套100平米的房子,上浮前后购房成本相差30万。

九州现金网贴吧但没想到,20%的上浮力度仍不是顶,东莞、西安首套房利率上浮40%又来了。直接将刚需客的购房成本又增加了几十万。怪不得央行副行长潘功胜不久前在回答记者提问时说,最近房贷利率略有上升,但从长远的周期来看,仍然处于比较低的水平。

九州现金网贴吧从这句话来理解,40%很有可能还不是顶。

仔细看一遍东莞此次的政策,会发现,首套房利率上浮40%不是重点,重点是后面那条,二手房直接停贷,已经上交的合同,需要按照“三价合一”的标准贷款。

什么是“三价合一”?对购房成本又有什么影响?

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“三价合一”是个什么鬼

贷款利率上浮很好理解,就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额,以前在基准利率的情况下,贷款100万30年期限,只需91万利息。如今,需要向银行支付136万,购房成本瞬间增加了46万。

而“三价合一”,也是为增加购房成本而来。

九州现金网贴吧一般情况下,一套二手房交易会有四个价格。

第一个是实际成交价。

第二个是交易备案价格。为了少交点税,买房和买房都希望少写点,一般都会低于真实成交价。

九州现金网贴吧第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候,不可能按照你写的备案价来收,如果你备案价写1元,那不是没得收了。所以,房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估,评估高了你肯定不乐意,回来理论,所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。

第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款,购房者当然是希望银行评估价格越高越好,评估的越高,能贷的款就越多,银行也有自己的考虑,他需要自己做个评估,不能听你说多少就是多少,但一般情况下,银行的评估价会略高于市场。

现在,官方决定,后面三个价格必须保持一致,也即“三价合一”。所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,三个价格将不再“各自为战”,银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

举个例子来帮助理解一下。

九州现金网贴吧A先生想在东莞松山湖买一套总价200万的二手房,首付30%,为60万,需要向银行贷款140万。

在“三价归一”之前,为了避税,A先生与卖方达成一致,网签备案价写低一些为170万,政府的评估价会一般会低于实际成交价,假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款,说成交价是260万,但银行有自己的评估系统,银行最终的评估价是240万,以这个价格银行贷款70%给A先生,也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款,自己只需掏32万,相比于原来60万的成本,少了28万。

如今“三价归一”,银行以网签和房管局计税评估价的最低值,也即170万,作为银行评估价,以这个价格的70%银行给你贷款,也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款,买下这套200万的二手房需要自己掏81万,比本来的60万多出了21万。

一句话高度概括,购房二手房的门槛和成本抬高了,你能向银行贷到的钱少了,你自己需要掏更多的钱。

九州现金网贴吧这还只是算了“三价合一”所增加的成本,还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之,在“三价合一”的情况下,刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。

那么,继续上浮首套房利率,以及“三价合一”对东莞房价会带来什么影响?“三价合一”模式会不会进一步推广?

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影响

首套房利率的上浮,以及“三价合一”政策,增加了成本,杀伤力十足,自然能打击到炒房客,但刚需客伤的更惨。

九州现金网贴吧有人就非常纳闷了,如果说是为了打击炒房客,那上浮二套房购房利率就行了呀,为什么还要上浮首套房利率呢?难道不顾及刚需客了吗?

九州现金网贴吧调控到了这种程度,控制房价是首要任务,只要能控制住房价,刚需客误伤就误伤吧。按照央行副行长的话,相比于历史,目前的利率仍处在低位。利率上浮还未见顶。

在二套房利率上浮50%~60%,首套房上浮40%与“三价合一”的环境下,地方政府的意思很明确:投资客想买二套房,门都没有。刚需客想购房,别买二手房了,要买就买新房吧!



这么看来,“三价合一”的本质是引导购房群体购买新房,是帮助去库存的妙招。这种模式,极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。

至于对房价的影响,也只能是短期的压制。

九州现金网贴吧无论上浮首套房、二套房贷款利率,还是“三价归一”,都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求,但这种需求一直都在,一旦哪天不调控了,这种需求会喷薄而出。

一座城市,人口流入量大,经济基本面好,购房需求会越来越大,如果只是压抑需求,强行压制房价,迟早有一天会补回来。

网友关注广州是否跟进

  专家:一时间无法形成

  广州与深圳同为广东地区的一线城市,接下来是否会跟进“三价合一”,这肯定是购房者当下最为关心的事。



  还有网友调侃道,广州一个网签价走遍所有交易环节

九州现金网贴吧  专家表示,短时间内广州还无法“三价合一”,另外,由于广州房价本身比深圳低,预计跟进后市场波澜会比深圳小。


说实话,这种依靠压制需求来调控房价的模式,既没能减少刚需客的购房成本,又没起到让房价下行的功效,不知道为什么地方政府就是乐此不疲地去上浮首套购房利率。

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